Hypotéka vás bude provázet velkou část života a měla by vám proto padnout jako ulitá. Banky vám v mnohém vyjdou vstříc, a tak místo jednoho druhy hypotéky jich najdete na trhu hned několik. Hypotéka se tak může přizpůsobit vašemu životnímu stylu, konkrétní situaci, plánům do budoucna i osobním preferencím. Pojďme se kouknout, jaké druhy hypotéky na trhu najdete.
3 druhy hypotéky podle účelu
Chcete bydlet, investovat do nemovitosti nebo si pořídit třeba nové auto? Na každý tento nákup zvolíte jiný druh hypotéky.
1. Hypotéka na bydlení
Hypotéka na bydlení je přesně to, co si většina lidí vybaví pod pojmem hypotéka. Jedná se o účelový úvěr, který slouží na nákup bydlení. Bance budete dokládat, že jste tento úvěr nevyužili na nic jiného.
O klasickém hypotečním úvěru jsme toho napsali spoustu. Doporučujeme ale odrazit se od těchto témat:
2. Investiční hypotéka – také tzv. “hypotéka na pronájem”
Pokud chcete nemovitost koupit, pronajmout a kasírovat peníze, vhodným nástrojem je investiční hypotéka. Využijete ji i v případech, kdy nemovitost poslouží jinému druhu podnikání: například jako provozovna nebo restaurace.
Výhoda? K nákupu nemovitosti můžete při dokládání příjmů využít i příjmy z budoucího nájmu, které doložíte současnou nájemní smlouvou nebo smlouvou o smlouvě budoucí.
Nevýhoda? Investiční hypotéky obvykle mívají LTV maximálně 60 %, tedy 40 % z ceny nemovitosti musíte obvykle doplatit ze svých úspor (případně zastavit další nemovitost).
Za investiční hypotéku banky považují např. každou 4., 5. nebo nebo i další hypotéku v pořadí pro jednoho klienta (rodinu)
3. Americká hypotéka
Pokud nechcete koupit ani bydlení, ani investiční nemovitost, sáhnete po americké hypotéce. Jedná se tzv. o hypotéku neúčelovou, tedy peníze z ní načerpané můžete použít, na co chcete.
Výhoda? Hypotéka je neúčelová a je na vás, jestli si koupíte hausbot, auto nebo cokoli dalšího. Oproti spotřebitelskému úvěru (půjčce) má nižší sazby.
Nevýhoda? Stejně jako u klasické hypotéky, i tady ručíte za úvěr nemovitostí.
6 druhů hypotéky podle splácení
Když už hypotéku máte, musíte ji také splácet. Ale ani když jde bance o peníze, nejedná se o něco, s čím by se nedalo hýbat.
4. Hypotéka s anuitním splácením
Jakkoli pojem anuitního splácení není úplně vžitý a většině lidí nic neřekne, jedná se o nejrozšířenější způsob splácení. Měsíční splátka se vypočítá tak, aby byla po celou dobu splácení úvěru stejná (pokud nedojde refinancováním ke změně úrokové sazby).
Anuitní splátky jsou oblíbené zejména kvůli jistotě a pravidelnosti, kterou představují.
Vypočítejte si výši měsíční splátky hypotéky:
5. Hypotéka s degresivním splácením a australská hypotéka
Složitější výpočet měsíční splátky vás čeká při tzv. degresivním splácení. Při něm totiž nezaplatíte každý měsíc fixní částku, ale budete podle předem dohodnutého vzorce platit stále méně a méně.
Hypotéka s degresivním splácení je výhodná především pro banky, které tak mají větší jistotu, že budete schopni svůj úvěr v budoucnosti splácet.
Na podobném principu pracuje i hypotéka australská. Přes jistý vzorec v názvu se australská hypotéka narozdíl od té americké netýká účelu hypotéky, ale její finální ceny.
Australská hypotéka má tzv. degresivní úrokovou sazbu a čím vyšší částku čerpáte, tím menší úrokovou sazbu k úvěru máte.
Výlet k protinožcům není náhodný. Slogan je chráněn ochrannou známkou Hypoteční banky a má naznačit, že jde o hypotéku „vzhůru nohama”.
6. Hypotéka s progresivním splácením
Přesným opakem degresivního splácení je splácení progresivní. V rámci něho bance posíláte vždy o něco vyšší částku než předchozí měsíc.
Hypotéka s progresivním splácení se vám může vyplatit, pokud např. čerpáte rodičovskou dovolenou a víte, že si v budoucnosti budete moci větší splátky dovolit. Na druhou stranu bankám tento typ splácení poskytuje menší ochranu, a proto si ji budou kompenzovat jinak – například vyššími úroky.
7. Variabilní (floatová) hypotéka
Variabilní čili floatová hypotéka nemá pevně stanovenou úrokovou sazbu. Tzv. plovoucí sazba je místo toho navázaná na úrokové sazby vyhlášené Českou národní bankou. Mohou se tak měnit klidně každý měsíc směrem nahoru i dolů.
8. Offsetová hypotéka
Offsetová hypotéka nebo také hypotéka se zápočtem úspor jsou hypotéky, v rámci kterých se vám úročí pouze část úvěru. Konkrétně rozdíl mezi nesplacenou jistinou a zůstatkem na běžném účtu. Čím víc tedy máte na účtu naspořeno, tím méně platíte na úrocích.
Hodí se v případech, kdy nepotřebujete vyčerpat celou částku hypotéky naráz, nebo pokud potřebujete na svém účtu držet větší hotovost.
9. Štafetová hypotéka
Při štafetové hypotéce se počítá s předáním štafety ve splácení hypotéky. Vše se hned od začátku připraví tak, aby ve změně ve splácení došlo jednoduše.
Štafetovou hypotéku většinou řeší rodiny s dětmi, které ještě na hypotéku nedosáhnou. Rodiče začnou úvěr splácet a později ho převedou na děti, jejichž situace se zatím zlepší.
4 druhy hypotéky pro situace, kdy jsou potřeba
Někdy je třeba sáhnout po specifickém řešení hypotéky. Pojďme se kouknout, jaké jsou možnosti.
10. Předhypoteční úvěr
Předhypoteční úvěr je určený pro ty, kteří zatím nemohou vložit do zástavy nemovitost. Jedná se například o situaci při nákupu družstevního bytu. Družstevní byt jako zástava nemůže sloužit, protože v takovém případě vám de jure nepatří byt, ale jenom podíl v družstvu. Pokud ale máte příslib, že se byt převede v nejbližší době (do jednoho roku) do soukromého vlastnictví, banka poskytne předhypoteční úvěr. Jakmile bude možné byt zastavit, přejdete na standardní hypotéku.
Výhoda? Předhypoteční úvěr pomáhá vyřešit situace, kdy ještě nemůžete zastavit nemovitost.
Nevýhoda? Vyšší riziko banky kompenzují vyššími úrokovými sazbami.
11. Hypoteční úvěr ze stavebního spoření
Úvěr ze stavebního spoření je častým důvodem pro to si stavební spoření vůbec uzavřít. Po naspoření cílové částky máte možnost čerpat s výhodným úrokem půjčku od řádu desetitisíců až po miliony. Úvěr se proto hodí i pro menší projekty, než hypotéka – například na rekonstrukci kuchyně nebo na nákup pohovky.
Výhody? Ačkoli je úvěr ze stavebního spoření spojený s bydlením, můžete ho použít i na úpravy domácnosti nebo na nákup vybavení. Pro nižší částky (nejčastěji do milionu, některé spořitelny umí i více) nemusíte zastavovat nemovitost a doba splácení se pohybuje na rozdíl od spotřebitelských úvěrů i nad dvacet let.
Nevýhody? Úroková sazba je nižší, než u spotřebitelských úvěrů, na druhou stranu tak nízko jako u hypoték nedosáhne. V některých případech splácíte pouze úrok (překlenovací úvěry), ne jistinu.
12. Předschválená hypotéka
Předschválená hypotéka se hodí pro ty, kteří hledají svoje vysněné bydlení a nechtějí pak o něj přijít kvůli průtahům v čerpání hypotéky. Protože při nákupu jde často o čas, při předschválené hypotéce si nejdříve schválíte úvěrový rámec a podmínky, a později dodáte už jenom dokumenty k nemovitosti.
Výhody? Fixujete si úrokové sazby a nemusíte se bát zhoršení své bonity. Nákup dokážete vyřešit velmi rychle, což vás upřednostní mezi ostatními případnými kupci.
Nevýhoda? Úvěr musíte vyčerpat do dvou nebo tří let, nebo budete čelit pokutám.
TIP: Přečtěte si náš článek Pohotovostní, předschválená hypotéka.
13. Hypotéka bez zástavy
Hypotéka bez zástavy je v některých případech poptávaným produktem, klasické hypoteční úvěry nicméně zástavu vyžadují. Tady tedy musíte sáhnout buď po předhypotečním úvěru, nebo pro nižší částky po úvěru ze stavebního spoření. K dispozici jsou samozřejmě i spotřebitelské úvěry, které ale mají kratší dobu splácení a vyšší úroky.
14 typů hypoték podle toho, kde budete bydlet
Svoje vlastní pravidla můžou mít hypotéky i podle toho, na co je použijete.
14. Hypotéka na byt nebo dům
Nejklasičtější nemovitosti, na které se hypotéky pořizují, jsou byty nebo domy. Nakoupený dům nebo byt pak obvykle slouží jako zástava, i když jako zástavu můžete použít i jiné nemovitosti.
TIP: Přečtěte si náš článek Zástava nemovitosti: Čím lze a nelze ručit za hypotéku.
15. Zelená hypotéka
Pokud kupujete nebo stavíte ekologické bydlení, vyplatí se vám mnohdy sáhnout po tzv. zelené hypotéce. Díky ní dosáhnete na nižší úrokové sazby a získat můžete i slevu z pojištění.
Abyste zelenou hypotéku dostali, musí mít vaše bydlení energetický štítek (PENB) A nebo B.
16. Hypotéka na stavbu
Pokud svůj dům teprve stavíte a z hypotéky chcete financovat právě výstavbu, bude se vás týkat specifický druh hypotéky: na stavbu. Liší se především ve způsobu čerpání peněz – ty jsou vám totiž vypláceny postupně v tzv. tranších podle toho, jak svoji nemovitost postupně přistavujete.
TIP: Přečtěte si článek Hypotéka na stavbu, se kterou dům skutečně postavíte.
17. Hypotéka na dřevostavbu
Výstavba dřevostavby je mnohem rychlejší než výstavba klasického zděného domku. I čerpání peněz by tak mělo být odpovídajícím způsobem rychlejší, aby se projekt zbytečně nezadrhával na problémech ve financování. Některé banky vám proto dokážou nabídnout specifický typ hypotéky: hypotéku na dřevostavbu.
18. Hypotéka na rekonstrukci
Pokud dům nestavíte ani nekupujete, ale pouze rekonstruujete, využijete typ hypotéky na rekonstrukci. Pro rozsáhlejší projekty může fungovat podobně jako hypotéka na výstavbu, pokud je ale hodnota zástavy dostatečná, můžete čerpat i veškeré potřebné peníze naráz.
TIP: Přečtěte si článek Získejte hypotéku na rekonstrukci a opravte dům nebo byt.
19. Hypotéka na pozemek
I na pozemek můžete čerpat hypotéku, musí se ale jednat o stavební parcelu nebo pozemek určený k výstavbě. Dále by k němu měl vést přístup z veřejné komunikace, případně přístup přes soukromý pozemek zajištěný právem přístupu zaneseným v katastru nemovitostí. Pozemek by měl mít vybudované inženýrské sítě, nebo jejich vybudování musí být součástí budoucího záměru.
TIP: Přečtěte si článek Hypotéka na pozemek v 9 různých bankách.
20. Hypotéka na družstevní byt
Nákup družstevního bytu jsme zmínili už u předhypotečního úvěru. To je totiž cesta, jak takový nákup zafinancovat. Na klasický hypoteční úvěr můžete přejít až v okamžiku, kdy se byt převede do soukromého vlastnictví.
21. Hypotéka na nemovitost v zahraničí
Nákup nemovitosti v zahraničí můžete zvládnout pomocí zahraničních úvěrů, přesto pro vás zřejmě bude v mnoha ohledech snazší obrátit se na české banky. Některé z nich vám totiž dokáží nákup v zahraničí zafinancovat, budete ale muset ručit nemovitostí v Česku.
Nemovitost by také už měla stát, nebo být alespoň ve výstavbě, na stavbu na zelené louce peníze takto nezískáte.
Určitým řešením pro vás může být i americká hypotéka, ta ovšem také vyžaduje ručení nemovitostí v Česku.
22. Hypotéka na chatu a chalupu
Chatu nebo chalupu s evidenčním číslem určenými pro celoroční obývání můžete financovat klasickou hypotékou, pro zbytek případů bude potřeba sáhnout po americké hypotéce nebo jiném úvěru.
23. Hypotéka na nebytový prostor
Pro nákup nebytového prostoru můžete využít americké hypotéky. Na následnou přestavbu na byt už vám banky dovolí čerpat klasický hypoteční úvěr na rekonstrukci.
24. Hypotéka na majetkové vyrovnání
Pokud například dědíte dům a potřebujete se vyrovnat s dalšími dědici v rodině, i v tomto případě můžete čerpat hypotéku. Nebo například pro vypořádání SJM po rozvodu, které se týká vypořádání nemovitých věcí.
25. Hypotéka na mobilní dům
Chcete se vydat alternativní cestou a uvažujete o domku na kolech nebo o hausbótu? Některé banky vám dokážou vyjít vstříc i v případě, že objekt nebude mít přidělené popisné ani evidenční číslo. Obvykle ale budou vyžadovat, abyste měli k bydlení i pozemek a mobilní obydlí na něm bylo pevně usazené.
26. Hypotéka na podíl
Na podíl nemovitosti určené k bydlení můžete čerpat hypotéku, nicméně podílem nemůžete bance ručit. Bude tedy třeba zastavit celý objekt se souhlasem druhého vlastníka, který bude současně i zástavcem. Příp. zastavit některou další nemovitost.
27. Hypotéka na dražbu
Hypotéka na dražbu je trochu komplikovaná, ale nikoli vyloučená. Nejjednodušší cestou je zastavit jinou než kupovanou nemovitost, ale použít můžete i vydraženou nemovitost. V takovém případě doložíte dražební příklep jako nabývací titul pro doložení účelu úvěru.
Na komplikace narazíte, pokud budete chtít mít předem jistotu, že na hypotéku na nemovitost dosáhnete. Vzhledem k tomu, že pravděpodobnost, že nemovitost skutečně v
dražbě získáte, může být poměrně nízká, banky zřejmě nebudou chtít procházet celým procesem hodnocení.
Doporučujeme obrátit se na hypotečního poradce, případně můžete zkusit předschválenou hypotéku.
12 situací, které ovlivní průběh vaší hypotéky
Kromě toho, že existují různé druhy hypotéky, jsou i různé situace, podle kterých se hypotéky budou chovat odlišně.
1. Hypotéka podle bonity
Bonita, čili pravděpodobnost, že budete ochotní a schopní svůj úvěr pravidelně splácet, zásadně ovlivní to, jestli hypotéku dostanete, případně za jakých podmínek.
TIP: Přečtěte si článek Bonita klienta: Zastaví vás scoring v žádosti o hypotéku?
2. Hypotéka pro OSVČ
Živnostníci dokládají své příjmy složitěji než zaměstnanci a často je jim uznána jen menší část.
TIP: Přečtěte si článek Hypotéka pro OSVČ: Zamiřte do správné banky.
3. Hypotéka po insolvenci
Po insolvenci se na hypotéku pravděpodobně počkáte několik let, a i poté musíte dobře zvážit, do které banky se vydáte.
TIP: Přečtěte si článek 3 šance, jak získat hypotéka po insolvenci.
4. Hypotéka v páru a manželství
Pokud o hypotéku žádáte v páru, můžete dosáhnout na mnohem vyšší částky než samostatně. Někdy se vám to ale naopak vyplatit nemusí.
TIP: Přečtěte si článek Hypotéka pro pár, pro manžele i pro jednoho z nich.
5. Hypotéka pro mladé
Skutečná hypotéka pro mladé na trhu zatím není, i když lidé do 36 let mají od ČNB nastavené mírnější podmínky pro získání hypotéky. Využít můžete půjčku od státu a zkusit ji zkombinovat s dalším úvěrem.
6. Hypotéka pro firmy
Hypotéka pro firmy má své vlastní podmínky a i úrokové sazby se pohybují výše, než u úvěrů pro fyzické osoby. Důležitou podmínkou je sídlo v České republice a kladný vlastní kapitál. Hypotéku můžete využít třeba na rekonstrukci kanceláří, stavbu skladu nebo nákup tovární haly.
7. Hypotéka pro cizince
Všechny hypoteční banky už nabízejí hypotéky i pro cizince, i když jejich podmínky jsou nastaveny různě přísně. Obecně platí, že nejsnazší cestu k české hypotéce mají Slováci, poté obyvatelé ostatních zemí Evropské unie a Evropského hospodářského prostoru, dále žadatelé z třetích zemí a zvláštní skupinu tvoří země označené jako rizikové. Tam patří celá řada států především z Afriky a Blízkého východu.
Důležitým hodnotícím kritériem je i délka a typ pobytu na území České republiky. Preferovaný je trvalý pobyt, šanci máte ale i bez něho. V tom případě byste měli pobývat v Česku alespoň dva roky.
Jednodušší cesta k hypotéce vás čeká, pokud vaše příjmy pocházejí ze závislé či podnikatelské činnosti v Česku po dobu minim. dva roky, v opačném případě vás čeká ještě proces jejich ověřování.
TIP: Slováci mohou na nemovitosti v Česku čerpat aktuálně mnohem levnější slovenské hypotéky. Více si můžete přečíst v našem článku Hypotéka s půlprocentním úrokem? Se slovenským občanstvím ano.
8. Hypotéka pro staré
Pokud se už blížíte důchodovému věku, dosáhnout na vyšší hypotéku pro vás bude obtížnější. Banky nastavují dobu splácení tak, abyste měli doplaceno nejpozději v 70 letech. Jak se zkracuje doba splácení, zvyšují se splátky, které jsou ČNB zastropovány pro starší lidi na 45 % z čistého měsíčního příjmu. Tím se samozřejmě snižuje maximální výše hypotéky, na kterou dosáhnete.
9. Hypotéka ve zkušební době
Zkušební doba není vhodná doba pro podání žádosti o hypotéku, přesto se vám může poštěstit a na úvěr dosáhnete, čerpat úvěr ale můžete až po skončení zkušební doby a doložení nového příjmu. V takovém případě by vám ale neměla současně běžet výpovědní lhůta. Svoje šance můžete zvýšit doložením dalšího příjmu.
10. Hypotéka při sázení
Sázení vás může na čas připravit o možnost si hypotéku vůbec pořídit. Při žádosti o hypotéku běžně dodáváte tři výpisy z vašeho běžného účtu, a pokud tam banka objeví větší množství plateb sázkovým společnostem, vyhodnotí vás jako problémové žadatele. Projděte tedy předem své platby s hypotečním poradcem, protože jedna zamítnutá žádost o úvěr vás prostřednictvím bankovních rejstříků bude diskvalifikovat i u jiných institucí.
11. Hypotéka pro studenty
Pro studenty není aktuálně v nabídce žádná speciální hypotéka. Většina studentů ale spadne do výhodněji nastavených podmínek pro žadatele do 36 let věku.
12. Hypotéka pro samoživitelky
I samoživitelky dosáhnout na hypotéku. Prokazování příjmů pro ně může být složitější než pro ty, kteří o hypotéku žádají v páru, ale na druhou stranu se jim do jejich příjmů započítají i alimenty.
Neztraťte se v typech hypotéky
Jste ještě zmatenější než na začátku? Ve skutečnosti vaši hypotéku ovlivní i další faktory. Protože se jedná o komplexní produkt, který tady s vámi nějakou dobu bude, měli byste se při sjednání hypotéky poradit s hypotečním poradcem. Bude vám suplovat administrativní podporu pracovníka na pobočce banky, ale kromě toho vám dokáže srovnat nabídky napříč institucemi a doporučit vám tu nejvýhodnější pro vaši konkrétní situaci.
