S platností od 1. dubna začínají platit nové podmínky nastavené Č eskou národní bankou, které se mohou výrazně dotknout maximální výše hypotéky, na kterou dosáhnete. Protože z dosavadního výkladu plyne, že se opatření dotkne všech smluv podepsaných od tohoto data, reálně vám zbývá pár posledních dní na podání žádosti. Jak to stihnout a proč raději spěchat?
Poslední den pro podání žádosti
Jakkoli jsou podmínky nastavené poměrně striktně, není jednoduché určit poslední den D pro podání vaší žádosti o hypotéku. Pravidla se totiž dotknou hypoték k datu jejich podpisu, a ten můžete vyřídit do dvou týdnů, ale někdy si na něj počkáte i měsíce. Jak k celé věci přistoupí jednotlivé banky zatím přitom není stoprocentně jasné. Jisté vodítko můžeme vyčíst z podmínek Hypoteční banky (ČSOB), která bude podle nových, přísnějších podmínek posuzovat automaticky všechny žádosti podané po 1. březnu 2022.
Dodejme, že při podání žádosti byste již měli mít shromážděné některé dokumenty, které budou sloužit jako povinná příloha. Klasicky se bude jednat o dokumenty vyjmenované níže, nicméně jejich definitivní seznam je velmi variabilní a odvíjí se od vaší situace, typu hypotéky i konkrétní banky, u které žádáte.
- Potvrzení příjmu; poslední tři výpisy z internetového bankovnictví, pro zaměstnance dokument od zaměstnavatele a pro OSVČ obvykle jedno nebo dvě daňová přiznání (více o hypotéce pro OSVČ v samostatném článku).
- Doklady k nemovitosti; návrh kupní smlouvy případně jiné dokumenty podle účelu hypotéky (více například o dokumentech pro hypotéku na výstavbu se dočtete v samostatném článku).
- Odhad tržní ceny nemovitosti certifikovaným odhadcem ze seznamu banky se všemi povinnými přílohami.
TIP: Seznam všech dokumentů, které budete k žádosti přikládat, vám předá poradce hned na začátku vaší spolupráce, tak aby se žádost zbytečně nezasekla.
Staré a nové podmínky pro hypotéku v parametrech a číslech
Každá banka si individuálně stanoví podmínky pro to, jestli vám hypotéku udělí a s jakými podmínkami. Všechny tuzemské banky ale podléhají základním pravidlům, které stanovuje Česká národní banka. Ta chystá od dubna 2022 zásadní změny a po období uvolnění přijde zpřísnění. Více lidí tak může mít problém dosáhnout na hypotéku v závislosti na svých příjmech a úsporách.
LTV: Kolik musíte mít naspořeno
Zatímco několik let zpátky bylo možné získat hypotéku ve výši 100 % z hodnoty zastavené nemovitosti, už dlouho platí, že získáte hypotéku maximálně na 80 %, výjimečně na 90 % této částky. Zbytek musíte doplatit ze svého.
Procentuálnímu podílu půjčené částky na hodnotě zástavy se říká LTV (z anglického loan-to-value) a od dubna jeho maximum ČNB stanoví striktně na maximálně 80 % v případě lidí nad 36 let, maximálně 90 % pro mladší žadatele.
PŘÍKLAD: Pokud máte na svém účtu naspořeno 250 000 Kč a chcete ručit jen nemovitostí, kterou si kupujete, musíte si najít bydlení do 2,5 milionů (10 naspořených částek); pokud je vám nad 36 let tak od dubna do 1 250 000 Kč (5 naspořených částek).
TIP: Pokud nemáte naspořenou dostatečně vysokou částku, existují další možnosti financování. Zastavit můžete například jinou nemovitost. Přečtěte si více v našem článku 10 tipů, jak ušetřit na hypotéku, nebo ji získat bez úspor.
DTI: Kolik musíte vydělávat
Do dubna 2022 Česká národní banka nestanovuje, kolik peněz musíte vydělat, abyste na hypotéku dosáhli. To řeší každá banka individuálně v rámci scoringu vaší bonity. Od dubna ale uvádí v platnost minimální hodnoty tzv. DTI (depth-to-income), tedy číslo stanovující, kolik maximálně násobků svého čistého ročního platu můžete dlužit. Do dluhu se počítá i případný leasing a další úvěry, které máte.
DTI pro mladé lidi do 36 let je nastavené na 9,5, pro ostatní na 8,5.
PŘÍKLAD: Pokud vyděláte 30 000 Kč čistého měsíčně a nemáte jiné dluhy, maximální výše vaší hypotéky bude 3 420 000 Kč je-li vám pod 36 let, nebo 3 060 000 Kč, pokud už jste starší.
TIP: Výpočet čistého příjmů je jednoduchý u zaměstnanců, ale pro živnostníky se jedná o složitou problematiku, kterou každá banka nastavuje jinak. Přečtěte si náš článek Hypotéka pro OSVČ, zamiřte do správné banky.
DSTI: Kolik můžete splácet
Když si sjednáváte hypotéku, rozhodujete se, jak dlouho ji chcete splácet. Podle toho se pak určí výše vaší měsíční splátky. Maximální doba splácení je 30 let, nicméně starší lidé musí splácet rychleji: obvykle tak, aby vše splatili maximálně do 67, někdy 70 let.
Výše vaší měsíční splátky vůči vašemu čistému měsíčnímu příjmu je vyjádřena v procentech pod zkratkou DSTI (z anglického depth-service-to-income). Aktuálně ji Česká národní banka nijak nereguluje, od dubna stanoví její maximální hodnotu na 50 %, respektive na 45 % pro lidi starší 36 let.
PŘÍKLAD: Pokud vyděláváte 30 000 Kč čistého a chcete (a můžete) splácet dalších 30 let, je maximální výše vaší hypotéky s aktuální nejvýhodnější sazbou přibližně 3 250 000 Kč, nad 36 let necelé 3 miliony. Nicméně doba, po kterou budete moci splácet, se pak vzhledem k vašemu věku začne rychle zkracovat a s tím i maximální výše hypotéky. V 50 letech už si s takovým příjmem budete moci půjčit jen přibližně 2 miliony.
TIP: Výši měsíční splátky jednoduše zjistíte v naší hypoteční kalkulačce. Pokud vaše příjmy nestačí, můžete přizvat spolužadatele a poté ho vyvázat, jakmile se vaše situace zlepší.
Věk: Kolik by vám mělo být
Minimální věková hranice pro to, abyste získali hypotéku, je stanovená na 18 let, a banky budou obvykle požadovat, abyste vše splatili před 67. nebo 70. rokem svého života. Čím starší tedy jste, tím rychleji musíte být schopni splácet. Od dubna 2022 navíc Česká národní banka stanovuje jiné podmínky pro lidi pod 36 let a pro ty ostatní. Nad 36 let budete tedy pro nákup stejné nemovitosti potřebovat vyšší příjem a větší úspory.
Bonita: Jak projít u banky
Jakkoli se banky musí řídit pravidly České národní banky, stanovují si vlastní podmínky pro to, jestli vám hypotéku udělí. Jejich důvěra ve vaši schopnost a ochotu splácet půjčenou částku je přitom vyjádřena tzv. bonitou. Kontrolují záznamy v úvěrových registrech, poměr příjmů a výdajů a zda jste se někde v minulosti nezpožďovali s platbami.
TIP: Přečtěte si náš článek o tom, co je bonita a jak ji vylepšit.
Pobyt v České republice
Ti, kteří nejsou českými občany, budou bance dokládat přechodný (v případě občanů členských zemí Evropské unie) nebo trvalý (v případě občanů třetích zemí) pobyt na území České republiky.
V praxi: Jak nové podmínky dopadnou na vaši hypotéku
Abyste si udělali představu o tom, jak konkrétně dopadnou nové podmínky hypotéky na výši vašeho úvěru, pojďme se podívat, jaká interní pravidla platila v bankách doposud.
| Banka poskytující hypotéku | LTV (poměr hypotéky k zástavě) | DTI (poměr dluhu k ročnímu příjmu) | DSTI (poměr splátky k měsíčnímu příjmu) |
| Hypoteční banka / ČSOB | 90 % | 12 | 70 % pro LTV do 70 % nebo 55% |
| Česká spořitelna | 90 % | 9 | 45 % |
| Raiffeisenbank | 90 % | 11 | 50 % |
| Komerční banka | 90 % | zrušeno | 50 % |
| Unicredit Bank | 95 % | zrušeno | zrušeno |
| Moneta Money Bank | 90 % | 8,5 | 45 % |
| Sberbank | 90 % | DTI 9,5 do 80 % LTV (u refinancování) | 70 % do LTV 80 % (u refinancování) |
| mBank | 90 % | 9 | 45 % |
Vidíme, že v případě potřeby jste mohli zajít za bankou, která nastavovala pravidla výrazně volněji, než jak je omezí Česká národní banka, a spadáte-li do věkové skupiny nad 36 let, pohoršíte si prakticky u všech institucí. Protože samozřejmě v realitě je třeba brát ohledy na celou řadu dalších parametrů, jako je životní minimum rodiny, počet členů v domácnosti (počet dětí), povinné výdaje (za jiné úvěry, splátkový prodej, výživné), vytvořili jsme pro vás modelové příklad.
Dva případy, jak nové podmínky hypotéky pracují
Příklad 1: Manželé nad 36 let, kteří jsou bez dětí, nemají povinné výdaje a mají dohromady příjem kolem 80 000 Kč čistého.
Před 1. dubnem mohou dosáhnout za určitých okolností až na hypotéku 10,5 milionů.
Od dubna bude jich hypotéka omezena koeficientem DTI 8,5 (celkové zadlužení může dosáhnout max. 8,5násobku žadatelových ročních čistých příjmů), v tomto případě dosáhnou na hypotéku pouze kolem 8 milionů Kč. Rozdíl je tedy přes 2 miliony Kč.
Příklad 2: Manželé do 36 let s příjmem dohromady kolem 80 000 Kč čistého,kteří mají 2 děti (počítá se vyšší životní minimum rodiny), nemají povinné výdaje.
Před 1. dubnem by se dostali na hypotéku kolem 9,5 milionu Kč.
Od dubna by to bylo přibližně 9 milionů Kč (u mladých do 36 let počítáme vyšší DTI 9,5). Takže rozdíl je pouze kolem 500 tisíc Kč.
Kdo je novými podmínkami hypotéky nejvíce ohrožen?
V praxi lze říct, že nová pravidla pocítí téměř všichni. Nejvíce ale dopadnou na ty, kteří si chtějí vzít vysokou hypotéku. Do teď si mohli například u příjmu 30 000 Kč vzít hypotéku ve výši téměř 4 miliony korun (DTI 11; 30 000 x 12 x 11 = 3.960.000 Kč), zatímco od dubna je omezí DTI 8,5 (v tomto případě 30 000 x 12 x 8,5 = 3.060.000 Kč) a u žadatelů do 36 let DTI 9,5 (hypotéka 3.420.000 Kč).
No a vzhledem k neustálému růstu cen nemovitostí, kdy lidé potřebují stále vyšší a vyšší hypotéky, zde nastane problém.
Navíc nesmíme zapomínat ani na ukazatel DSTI, kdy bude moci klient splácet pouze do 45 % svého příjmu, resp. 50 % u klientů do 36 let, a na snížené LTV.
Jak získat hypotéku podle starých podmínek
Pokud usilujete o získání hypotéky na vyšší částku, doporučujeme hned kontaktovat hypotečního poradce. Využít k tomu můžete například naši hypoteční kalkulačku. Poradce s vámi zdarma a nezávazně projde celým procesem, postará se o maximálně rychlý průchod žádosti, najde pro vás nejvýhodnější podmínky a vyřídí administrativu.
