Hypotéky

Hypotéka pro OSVČ: Zamiřte do správné banky

infografika k hypotéce pro osvč

Třetina živnostníků nevěří, že někdy bude bydlet ve vlastním. Získat hypotéku je pro ně totiž v mnoha ohledech složitější než u zaměstnanců: jejich příjmy jsou méně stabilní a obtížněji se předvídají. Svých plánů na bydlení se ale kvůli statusu živnostníka vzdávat nemusíte. Je jen potřeba vše pečlivěji naplánovat a vědět, na které banky se obrátit.

Nejčastější důvody, proč žádost o hypotéku pro OSVČ není úspěšná

Při zvažování žádosti o hypotéku se banky na prvním místě snaží posoudit, jestli žadatel bude schopný půjčku splácet. K tomu jim slouží tzv. scoring, čili posouzení bonity žadatele. Oproti zaměstnancům je pro živnostníky obtížnější především doložení výše příjmů a stability. Jaké důvody tedy mohou vést k zamítnutí žádosti o hypotéku?

  1. Nepodnikáte dostatečně dlouho. Podle výběru banky budete muset k žádosti doložit jedno až dvě daňová přiznání, musíte mít za sebou tedy dostatečně dlouhou podnikatelskou minulost.
  2. Nedokážete doložit dostatečnou výši příjmů. Pokud máte „optimalizované daně” nebo daníte paušálem, váš příjem je papírově nižší než ten skutečný.
  3. Nemáte naspořenou dostatečnou částku. Pro živnostníky stejně jako pro ostatní platí, že mohou získat hypotéku jen do výše obvykle 80, méně často 90 % hodnoty nemovitosti. Z vlastní kapsy tedy musíte dát 20, nebo alespoň 10 %. TIP: Přečtěte si našich 10 tipů, jak našetřit na hypotéku nebo ji získat bez úspor.
  4. Podnikáte v problematickém oboru. Uškodit vám může například podnikání v oblasti hazardu, nočních klubů a autobazarů. Naopak svobodná povolání (lékaři, architekti, advokáti, veterináři, zubaři, odhadci) budou mít určitou výhodu.
  5. Nemáte dostatečně dlouhou bankovní historii.
  6. Máte problematické záznamy v bankovních a nebankovních registrech. O záznamu v některém z registru dlužníků ani nemusíte vědět. Dostat jste se k němu mohli například při vyřízení půjčky, nebo pokud jste zapomněli zaplatit účet za telefon. O odstranění záznamu můžete požádat, jakmile budete mít doloženo, že jste svůj dluh splatili.
BankaPo jak dlouhé době lze žádat
Monetaminim. 1 zdaňovací období, stadardně 2 roky; cizinci mn. 2 x 12 měs.
Česká spořitelnaúvěry do 3,5 mil pouze 1x DAP ; 2 dokončená zdaňovací období
ČSOB / Hypoteční banka minim. 6 měsíců podnikání v daném roce; standardně 2 zdaňovací období
Equa bank12 měsíců
Komerční banka12 měsíců
mBank12 měsíců nepřetržitě
Raiffeisen bank12 měsíců nepřetržitého podnikání, případně DAP za uplynulý rok, v kterém klient nepřetržitě podnikal alespoň 6 měsíců
UniCredit Bankpo 12 měsících
Jak dlouho musíte podnikat, abyste hypotéku jako OSVČ dostali

Hypotéka pro živnostníky a stabilita podnikání

Živnostníci někdy zkrátka vydělají více a někdy méně. A tak zatímco zaměstnanci můžou bez problémů žádat o hypotéku už po třech měsících od nástupu do nové práce, živnostníci budou muset svoji stabilitu nějakou dobu prokazovat. Jak dlouho?

Obecně platí, že daňová přiznání za dva roky jsou výhodou pro to, aby byl žadatel považován za důvěryhodného. Akceptovat lze ale mnohdy i jedno daňové přiznání, žadatel však v takovém případě musí nepřetržitě podnikat alespoň 12 měsíců po sobě. U některých bank (aktuálně Hypoteční banka a Raiffeisen Bank) lze akceptovat i podnikání o minimální délce 6 měsíců a stejná lhůta se bude týkat i některých profesí, pokud například přecházíte ze zaměstnaneckého poměru na OSVČ a vaše pracovní náplň zůstává stejná.

Hypotéka pro živnostníky a prokazování výše příjmů

Hypotéka pro OSVČ: Kolik z vašeho příjmu se bude počítat?
BankaZapočítání příjmu
Monetapodle daňového přiznání
podle obratu
Česká spořitelnapodle daňového přiznání
podle obratu
ČSOB / Hypoteční bankapodle daňového přiznání
Equa bankpodle daňového přiznání
podle obratu
Komerční bankapodle daňového přiznání
mBankpodle daňového přiznání v ČR
Raiffeisen bankpodle daňového přiznání
UniCredit Bankpodle daňového přiznání
podle obratu
při danění reálných nákladů se počítá max. 70% z příjmů
Jak budou u které banky posuzovat váš příjem

Čistý zisk s uplatněním skutečných nákladů

Jestliže své podnikání daníte na základě evidence skutečných příjmů a výdajů, bude pro vás jejich dokládání na základě daňového základu nejjednodušší cestou k hypotéce. Tento výpočet totiž akceptují všechny banky, ačkoli i tady platí, že výpočty jednotlivých bank se budou lišit a posuzování proběhne individuálně.

Pokud například na řádku daňového přiznání 101 pro příjmy z podnikání vykazujete 1 000 000 Kč a ve výdajích 750 000 Kč, uznané výsledné příjmy se budou pohybovat v rozptylu 14 000–76 000 Kč. Aktuálně vám nejvyšší část příjmu uznají v Raiffeisenbank, České spořitelně a Raiffeisen Stavební spořitelně, nejnižší naopak třeba v Hypoteční bance.

Výhody při žádosti o hypotéku pro OSVČNevýhody při žádosti o hypotéku pro OSVČ
snadný výpočet ze strany bankymůžete platit vyšší daně a zálohy
můžete dosáhnout na vyšší hypotékusložitější účetnictví
Výhody a nevýhody při žádosti o hypotéku pro OSVČ

Čistý zisk při odečtení nákladů paušálem

Při uplatnění nákladů paušálem si obvykle ušetříte značnou administrativu a ukousnete i část daně. Zatímco paušál totiž počítá s tím, že vaše náklady se pohybují podle oboru podnikání na 40, 60 nebo 80 % vašeho obratu, v praxi se většinou jedná o nižší čísla. Papírově tak snížíte svoje příjmy v očích finančního úřadu, ale zároveň i v očích bank.

Každá banka používá v těchto případech na výpočet příjmu svoji vlastní kalkulačku. Například Sberbank upravovala výši paušálů směrem dolů, takže paušál 60 % započítávala jako 30 %, jiné banky naopak paušál pro účel výpočtu ještě navýší.

Příklad přiznaných výdajů u klienta, který podle řádku 101 na daňovém přiznání vykazuje příjmy ve výši 1 000 000 Kč:

PaušálPřiznaný měsíční příjem
40%52 000 Kč
60%40 000 Kč
80%21 000 Kč
Přiznaný měsíční příjem v závislosti na paušálu
Výhody při žádosti o hypotéku pro OSVČNevýhody při žádosti o hypotéku pro OSVČ
můžete platit nižší daně a zálohymůžete dosáhnout na nižší hypotéku
jednodušší účetnictví
Výhody a nevýhody při žádosti o hypotéku pro OSVČ

Výše příjmu podle obratu

U některých bank můžete požádat i o vypočtení příjmů z ročního obratu. Aktuálně jsou to pouze Česká spořitelna, Equa Bank a Moneta Money Bank.

Banka vám v takovém případě uzná určité předem dané procento z ročních příjmů a rozpočítá na jednotlivé měsíce. V závislosti na tom, jakou banku navštívíte, se bude obvykle pohybovat mezi 15 a 30 %.

Žádosti o uznání příjmu na základě obratu vyhodnocuje vždy individuálně odbor rizik a v potaz bere především sociodemografickou situaci klienta a obor podnikání. Podmínkou jsou alespoň dva roky podnikání a hypotéka je pak např. u České spořitelny zastropována na 5 milionech. 

Výpočet příjmů z obratu se vyplatí těm, kdo dosahují velkých příjmů i nákladů a mají nízký daňový základ. To se obvykle stává v důsledku daňové optimalizace.

Protože výpočet je pro banku riskantnější, obvykle nabídne LTV max. 80 % (poměr půjčky vůči zástavě) a zvýší sazbu úroků např. až o 0,3 %.

Výhody při žádosti o hypotéku pro OSVČNevýhody při žádosti o hypotéku pro OSVČ
možnost daňové optimalizacenízké procento započtených příjmů, zastropování celkové výše
vyšší hypotéka při malém daňovém základumenší výběr bank, omezené LTV
vyšší úrok
Výhody a nevýhody při žádosti o hypotéku pro OSVČ

Výše příjmu prokazovaná provizním výpisem

Provizním výpisem mohou své příjmy doložit poradci partnerských společností, ale pouze u pěti bank. Doložit je potřeba výpisy za 6–12 měsíců, výsledný příjem se vypočítává z výše vyplacených provizí (tedy hrubého příjmu) a akceptuje se až do 70 % z toho hrubého příjmu.

BankaVýše uznaného hrubého příjmu
Equa Bank70 %
mBank70 %
UniCredit Bank60 %
Česká spořitelnaindividuálně
Uznaná výše příjmu pro hypotéku pro OSVČ v závislosti na bance

Započtení příjmů z firmy

Mezi vaše příjmy lze započítat i např. nerozdělený zisk firmy s ohledem na délku jeho tvorby. Započítaný příjem z firmy se vždy posuzuje individuálně a nesmí být rozhodujícím hlavním příjmem v úvěru. Dokládají se vždy daňová přiznání za dvě zdaňovací období včetně výkazů firmy (rozvaha, výkaz zisků a ztrát, příloha účetní závěrky).

Co na hypotéce pro OSVČ změní paušální daň

Počínaje rokem 2021 mají živnostníci do celkového ročního obratu 1 000 000 Kč možnost přejít do režimu tzv. paušální daně. Místo toho, aby platili zálohy na zdravotní a sociální pojištění a daň na základě daňového přiznání, odesílají každý měsíc jednu paušální částku na finanční úřad. Při žádosti o hypotéku jim tak zákonitě bude daňové přiznání chybět.

Banky tyto klienty nechtějí znevýhodňovat, a tak hledají a nastavují nová pravidla pro posouzení bonity klienta. Jako první už předběžná pravidla představila Česká spořitelna v metodice k posouzení příjmů v roce 2022. Na základě toho si můžeme udělat obrázek toho, co bude dokládání příjmů vyžadovat:

  • daňové přiznání za rok 2020
  • přehled daňové evidence
  • výpisy z účtu s podnikatelským platebním stykem za posledních 12 měsíců, které budou odpovídat doložené daňové evidenci

Příjem poté bude stanoven obdobným výpočtem jako příjem z obratu. Nicméně i tady lze očekávat, že jiné banky přijdou s individuálním přístupem.

Každopádně, pokud se v roce 2022 nebo 2023 chystáte usilovat o hypotéku pro živnostníky, doporučujeme, abyste si i v režimu paušální daně vedli pečlivý přehled o příjmech a výdajích a uchovávali daňové doklady.

Doklady, které budete při žádosti o hypotéku pro OSVČ potřebovat

Doklady, které budete v bance předkládat, se podle výběru banky mírně liší, v zásadě byste si ale měli připravit následující dokumenty:

  1. Daňové přiznání za jeden až dva roky, s razítkem podatelny nebo s potvrzením o odeslání datovou schránkou. Často také potvrzení o zaplacení daně s výpisem z účtu nebo příjmovým dokladem a potvrzení o vrácení přeplatku daně.
  2. Výpisy z účtů, přehled příjmů a výdajů a daňové doklady, zejména pokud se nacházíte v režimu paušální daně a nebudete mít k dispozici odpovídající daňová přiznání.
  3. Potvrzení o bezdlužnosti vůči finančnímu úřadu.
  4. V případě příjmů z pronájmu list vlastnictví k nemovitosti a nájemní smlouva.
  5. Občanský průkaz a v některých případech i výpis z rejstříku obyvatel.
BankaPředkládané dokumenty
MonetaDAP za poslední rok, standardně za 2 roky vč. povinných příloh, doklad o zaplacení daně
Česká spořitelnaDAP za 1 nebo 2 roky dle výše úvěru, doklad o zaplacení daně z FÚ
ČSOB / Hypoteční banka DAP za 1 rok nebo 2 roky
Equa bankDAP s dokladem o zaplacení daně
Komerční bankaDAP s dokladem o zaplacení daně
mBankDAP za poslení rok, doklad o zaplacení daně, živnostenské oprávnění (postačí online)
Raiffeisen bankDAP za poslední rok vč. příloh, minim. za 6 měsíců podnikání v daném roce; potvrzení o zaplacení daně, alespoň výpisem z účtu
UniCredit Bankvýkaz zisku a ztrát u příjmu dle skutečných výdajů, DAP, bezdlužnost z FÚ
Předkládané dokumenty k hypotéce o OSVČ v závislosti na bance

Zvyšte svoje šance na získání hypotéky pro OSVČ

Žádali jste o hypotéku a jako živnostníci neuspěli? Máte hned několik možností, jak svoje šance na získání hypotéky zásadně posílit i jako OSVČ. Můžete si k žádosti přizvat spolužadatele, zastavit další nemovitost, doložit příjmy např. z pronájmu. Uznatelné jsou mnohdy i budoucí příjmy z podnájmu. Můžete žádat například o investiční hypotéku, kde se nájem ideálně rovná výši splátky hypotéky.

Pozor: Každá zamítnutá hypotéka vám stěžuje pozici v dalším jednání, protože banky spolu informaci o zamítnutém úvěru sdílí. Proto je lepší svoje kroky hned od začátku konzultovat s hypotečním poradcem, který banky dobře zná a ví, kde jsou jaké šance. I v případě, že za sebou zamítnuté žádosti už máte, to jsou ale často jeho osobní kontakty na bankéře, které vám pomohou se žádostí o hypotéku uspět.

Získejte spolužadatele

Jestliže s vámi spolužadatel žije ve společné domácnosti, banka sečte vaše příjmy a pro vás tak bude jednodušší dosáhnout na vyšší hypotéku. V takovém případě ale samozřejmě platí, že případné problémy se splacením hypotéky ohrozí i spolužadatele.

Hypotéka pro manžele

Pokud žijete v manželství, váš partner se stává spolužadatelem automaticky. V případě, že chce žádat o hypotéku jenom jeden z manželů, musíte u notáře sepsat prohlášení o zúžení společného jmění manželů.

Neměňte způsob danění

V době podávání žádosti už byste neměli měnit způsob, jakým příjmy daníte. Odbor Rizik banky takové chování vyhodnotí jako spekulativní, a to může být samo o sobě důvodem k zamítnutí žádosti o hypotéku. S dostatečným předstihem se samozřejmě na žádost o hypotéku dá připravit, nicméně doporučujeme, abyste se v takovém případě vždy poradili s hypotečním poradcem.

Vyzkoušet můžete spotřebitelský úvěr

V případě, že pro vás hypotéka není dostupná, nabízí se varianta spotřebitelského úvěru. Ten můžete do určité výše získat i bez dokládání příjmů (do 500 000 Kč v případě nejčastěji využívané půjčky Moneta Money Bank pro nové podnikatele, do 1 500 000 Kč pro vybrané profese). Na druhou stranu ale spotřebitelské úvěry mívají vyšší úroky (aktuálně 4,9–7,9 %, ale i více), kratší doby splatnosti (obvykle maximálně 10 let) a dosáhnete na nižší částku, než v případě hypotéky se zástavou (u MMB například max. do výše 2 500 000 Kč).

Spotřebitelský úvěrHypotéka
max. 2 500 000 Kčmax. 80–90 % hodnoty nemovitosti
podnikání 12 měsíců, pro vybrané profese bez i ihned po zahájení činnostipodnikání 12 měsíců, pro vybrané profese u vybraných bank od 6 měsíců
do 500 000 Kč, u vybraných profesí do 1 500 000 Kč nedokládá příjmydokládá příjmy za jedno až dvě zdaňovací období
úroková sazba c. 4,9–7,9 %úroková sazba c. 3,22 %
splatnost max. 10 letsplatnost max. 30 let
Hypotéka pro OSVČ vs. její nahrazení spotřebitelským úvěrem
Hypotéka pro OSVČ vs. spotřebitelský úvěr

Nepřehánějte to s daňovou optimalizací

Daníte na základě skutečných výdajů? Může vám pomoci, když do svého daňového přiznání nezahrnete veškeré odpočitatelné položky. Tím získáte větší papírový příjem a dosáhnete na vyšší hypotéku.

Poraďte se s finančním poradcem

Vždycky byste za sebou měli mít hypotečního poradce, který posoudí vaše možnosti a najde optimální řešení. Vyhnete se tak zbytečným chybám a ušetříte si mnoho starostí. Naši poradci pro vás nejen dokážou vyšlapat nejlepší cestičku, ale díky digitálním nástrojům vyřídíte celou hypotéku maximálně on-line.

Ebook o hypotéce zdarma ke stažení.

Nedívejte se jen na sazby: Hypotéka pro OSVČ je komplexní produkt

Rozhodnout se pro nejlevnější hypoteční sazbu nemusí být nejvýhodnější, ale ani nejlevnější řešení. Do hry vstupují různé poplatky, povinná pojištění, ale také individuální posouzení bonity každého žadatele. To se zvláště silně projevuje u živnostníků. Některé banky na OSVČ hledí s větším podezřením, jiné s menším. Některé vám jako podnikatelům zvýší hypoteční sazbu, jiné vám uznají menší část příjmů. Samozřejmě, vyzkoušejte hypoteční kalkulačku a zorientujte se v aktuálních nabídkách. Ale pamatujte, že jako pro živnostníky je pro vás obzvláště důležité obrátit se na hypotečního specialistu a projít s ním vaši konkrétní situaci. Jedna banka nejvhodnější pro všechny živnostníky jednoduše neexistuje.

BankaVýhody/nevýhody
MonetaCizinec mimo EU musí podnikat v ČR min. 5 let.
ČSOB / Hypoteční banka Vybrané profesní skupiny (členství v komoře 2 roky) dokládá se alternativně; klient může podnikat i méně než 12 měsíců v daném roce a příjem se posoudí individuálně.
Equa bankBanka na živnostníky zaměřená, klientela banky je víceméně z řad OSVČ; nevýhoda je přirážka k sazbě u OSVČ až 0,5% za podnikání. Vybrané profesní skupiny (členství v komoře 1 rok) nemají přirážku k sazbě, dokládají prohlášení o výši příjmu + 3x výpis z účtu. Výhoda – lze doložit Prohlášení o skutečných příjmech (LTV do 70 %) s výpisy z účtu s viditelným obratem, DAP za poslední rok)
mBankU LTV do 50 % může doložit pouze Prohlášení o příjmech + 3x výpisy z účtu . Nevýhoda – prokazování paušálem posuzují jen výjimečně.
Raiffeisen bankJe povoleno dělit příjem skutečným počtem měsíců, ve kterých klient podnikal (ne 12ti); je tedy umožněno podnikat méně než 12 měsíců v daném roce. Výhoda – OSVČ s daňovou evidencí vychází nejlépe ze všech bank.
UniCredit BankIndividuální posouzení odd. Risku při příjmu dle obratu, nebo pokud podniká méně než 12 měsíců.
Výhody a nevýhody jednotlivých bank v oblasti hypotéky pro živnostníky

Rubriky

Cestovní pojištění FinGO informuje Hypotéky Investice Napsali o nás Neživotní pojištění Osobní finance Tiskové zprávy Životní pojištění

Mohlo by se Vám také líbit

Nejčtenější články

Nejnovější články