Od 1. dubna 2022 začaly platit přísnější podmínky nastavené ČNB pro poskytování hypoték. Zpřísnily se limity týkající se toho, kolik musíte mít naspořeno, jak moc se můžete zadlužit a jaká je maximální částka měsíční splátky. Zájemci o hypotéku se musí připravit na to, že jim nestačí řídit se pouze podle kupní ceny, jak tomu bylo v minulosti.
Nyní musí žadatel myslet i na to, že se výše úvěru bude odvíjet hlavně od jejich čistého měsíčního a ročního příjmu a celkových závazků (nutno počítat i s náklady na bydlení, zvýšenými cenami energií, počtem dětí a členů domácnosti). To vše nově určuje maximální výši hypotéky, takže se původní zamýšlená koupě nebo výstavba nemusí uskutečnit podle plánu, ale budete třeba muset sáhnout po mnohem levnější nemovitosti nebo v jiném regionu, než jste původně zamýšleli.
Vyhněte se kompromisům
Abyste se kompromisům pokud možno vyhnuli, připravili jsme pro vás přehled parametrů, se kterými byste měli počítat, a praktických rad. Ty vám pomohou dosáhnout na lepší hypotéku.
Nabízí se otázky: Které parametry byste měli sledovat a co znamenají? Co když nesplňujete pouze některý z daných parametrů?
Tři parametry, které vám brání dosáhnout na vyšší hypotéku
Pro získání hypotéky je třeba splnit všechny tři parametry (DTI, DSTI, LTV) a není možné nesplnění jednoho kritéria nahrazovat lepšími výsledky v jiných parametrech.
DTI (Debt to Income)
Ukazatel DTI je poměr výše celkového zadlužení zájemce o hypotéku a výše jeho čistého ročního příjmu.Pomocí tohoto ukazatele banka jednoduše zjistí výši zadlužení. Objem celkového dluhu žadatelů nesmí přesáhnout 8,5 násobek čistého ročního příjmu. Zde jsou zvýhodněni žadatelé do 36 let věku (stačí, pokud alespoň jeden ze žadatelů parametr splňuje), jelikož se mohou dostat až na výši 9,5 násobku ročních příjmů.
Příklad: Pokud je výše požadované hypotéky 4 miliony Kč a čistý roční příjem žadatele 500 tisíc Kč, bude hodnota ukazatele DTI dosahovat hodnoty 8 = parametr ČNB splněn.
Co dělat, když nesplňujete DTI
Řešením je jedině zvýšení čistého ročního příjmu žadatele. Toho můžete dosáhnout přibráním spolužadatele, například manžela/manželky, druha/družky nebo rodičů. (TIP: Přečtěte si náš článek Hypotéka pro pár, pro manžele i pro jednoho z nich.) Zamyslete se také nad všemi uznatelnými příjmy – započítat můžete například příjem z nájmu.
DSTI (Debt Service to Income)
Ukazatel DSTI představuje procentní poměr mezi výší měsíčních splátek všech závazků žadatele o hypotéku a jeho čistým měsíčním příjmem. Výše všech splátek nesmí překročit 45 % čistého měsíčního příjmu. Lépe jsou na tom žadatelé do 36 let věku, u nichž mohou tvořit splátky až 50 % jejich měsíčního příjmu.
Příklad: Pokud výše měsíčních splátek závazků dosahuje16 tisíc Kč a čistý měsíční příjem žadatele odpovídá 40 tisíc Kč, ukazatel DSTI bude 40 %. Hodnota DSTI nepřekročila úroveň zvýšeného rizika = parametr ČNB splněn.
Co dělat, když nesplňuji DSTI
Ještě před podáním žádosti o úvěr zaplaťte a zrušte své kreditní karty a kontokorent. I když ani jedno ve skutečnosti nečerpáte, DSTI vám výrazně zhoršují.
Pokud máte některý ze splátkových produktů, zamyslete se a poraďte se s naším hypotečním poradcem FinGO o možnosti splatit nebo konsolidovat některé z uvedených závazků, a tím si svoji „bonitu“ vylepšit.
Pokud jste OSVČ, podejte radši klasické daňové přiznání než abyste fungoval v režimu „paušální daně“. Výsledný výpočet příjmu z DAP vychází vyšší. Nevyplatí se optimalizovat DAP. Lze si i např. navýšit příjem po dobu minimálně 3 měsíců před podáním žádosti – ale pozor, aby to nebylo příliš účelové. Může pak nastat problém s doložením dalších podkladů (výpisy z účtu, účetnictví s.r.o., atp.). (TIP: Přečtěte si náš článek o hypotéce pro OSVČ.)
Využijte i svoji rodinu, která za vás může i dočasně úvěry splatit – po vyčerpání hypotéky můžete půjčku rodině refinancovat např. úvěrem od stavební spořitelny.
LTV (Loan to Value)
LTV je procentní poměr mezi výší úvěru a aktuální tržní hodnotou zastavené nemovitosti (určuje odhadce odhadem tržní ceny nemovitosti). Osoby mladší 36 let mohou financovat až 90 % hodnoty nemovitosti, žadatelé nad 36 let pak mohou financovat maximálně 80 % hodnoty nemovitosti.
Příklad: Pokud je výše hypotéky 4,8 milionu Kč a hodnota zastavené nemovitosti 6 milionů Kč, bude hodnota ukazatele LTV rovna 80 %. Hodnota LTV nepřekročila hranici – parametr ČNB splněn.
Co dělat, když nevychází LTV?
Obraťte se na poradce FinGO, který zná odhadce v okolí a pomůže vám zajistit opravdu poctivý odhad. Poradce zná hodnoty podobných nemovitostí v okolí a umí vysvětlit výhody a parametry nemovitosti. Vyhněte se všemu, co by hodnotu snižovalo. Například špatně zvolená technologie stavby.
Jak dofinancovat 10 nebo 20 % potřebných pro získání požadované výše úvěru?
TIP: Přečtěte si náš článek 10 tipů, jak našetřit na hypotéku nebo ji získat bez úspor.
Zastavená nemovitost
Jako první řešení se nabízí zastavit druhou nemovitost. Klient může nabídnout jako zástavu i nemovitost ve vlastnictví např. člena rodiny, rodičů, sourozenců. Tato nemovitost nemusí být v zástavě po celou dobu, klient ji může i po nějakém čase (např. po mimořádné splátce) vyvázat ze zástavy.
TIP: Přečtěte si náš článek Zástava nemovitosti: Čím lze a nelze ručit za hypotéku.
Některé banky i přesto požadují předložení vlastních zdrojů před čerpáním úvěru.
Pozor – banka si může před čerpáním úvěru ověřit, zda si klient nepožádal o další úvěr (půjčku) a tím by porušil dohodnutá pravidla. Banka by pak hypotéku nedovolila vyčerpat.
Pozor – i v případě cizinců, kdy banka může požadovat doložení vlastních zdrojů ve výši 20 % ještě před schválením úvěrové žádosti.
Spoření
Jako druhé řešení je připravit se na hypotéku lépe a včas a spořit. Naučit se odkládat část výplaty, ideálně ve výši splátky hypotéky. To má i dvě nesporné výhody – naspořím si vlastní zdroje a současně se naučím pravidelně splácet. Tento přístup ocení ostatně i banky při celkovém posuzování platební morálky klienta.
Úvěr ze stavebního spoření
Jako třetí řešení je možnost dofinancování části záměru úvěrem od stavební spořitelny. Tyto úvěry spořitelny poskytují za nižší úrokovou sazbu než klasické spotřebitelské úvěry a hlavně, splatnost úvěrů může dosáhnout až 20 let. Půjčky jsou méně výhodné a mají splatnost zpravidla 8-10 let. Ne vždy je to ale možné. Navíc se navyšuje zadluženost, parametr DSTI. S postupem vám pomůže hypoteční specialista Fingo.
Půjčka od blízké osoby
Jako čtvrté řešení je půjčka od osoby blízké, která poslouží jako vlastní zdroje klienta např. složením do notářské úschovy jako první část kupní ceny. Po vyčerpání hypotéky lze pak půjčku vrátit, např. úvěrem od stavební spořitelny (výhody těchto úvěrů jsme již zmínili).
TIP: Jedna banka umožňuje klientům, kteří splňují parametry DTI (8,5) a DSTI (45 %) bez ohledu na věk, dofinancovat záměr cizími zdroji, ale maximálně do 90 % LTV! Pro klienty, kteří v tomto případě nesplňují parametry DTI a DSTI platí standardní LTV bez možnosti dofinancování cizími zdroji.
Příklad: klient kupuje bytovou jednotku, kde vychází LTV 80 % + 10 % může tvořit cizí úvěr. Vlastní zdroje musí prokázat ve výši 10 % ze záměru.
Když hypotéka nevychází, obraťte se na poradce
Pokud vám některý ze tří výše zmíněných parametrů brání dosáhnout na vysněnou nemovitost, obraťte na nezávislého hypotečního poradce FinGO. Narozdíl od bankéřů má zájem na tom s vámi projít všechny možnosti a hypotéku skutečně zařídit. Pomůže vám proto vaše parametry vylepšit.
