Dává investice do nemovitosti v roce 2025 smysl? Ano, ale už ne pro každého a ne za každou cenu. Dnešní realitní trh je o poznání složitější než dřív. Úspěšná investice vyžaduje znalosti, čas, rezervy a trpělivost. Pokud ale investujete chytře, s dlouhodobým výhledem a realistickým očekáváním, může být nemovitost stabilním pilířem vašeho finančního zajištění.
- Co se změnilo? Realitní trh už není „zaručený výdělek“
- Kdo dnes investuje do nemovitosti a proč?
- Jaký byt má dnes smysl kupovat?
- Hypotéka jako nástroj investice do nemovitosti – ale ne pro každého
- Praktické rady pro výběr investičního bytu
- Co investoři často přehlížejí?
- Investiční byt na hypotéku: proč dává dlouhodobě smysl
- Otázky, které investoři řeší
- Zvažujete investici do nemovitosti, ale nejste si jisti?
Co se změnilo? Realitní trh už není „zaručený výdělek“
Zatímco před několika lety byly investice do nemovitosti takřka automatickou volbou, dnes se situace výrazně změnila.
- Ceny nemovitostí zůstávají vysoké, zejména ve velkých městech.
- Hypotéky jsou stále drahé, i když sazby mírně klesly.
- Výnosy z nájmu nejsou zdaleka tak atraktivní jako dřív.
Zájem o investiční byty přesto nezmizel – jen se proměnil. Dnešní investoři jsou uvážlivější, kombinují vlastní kapitál s hypotékou a často plánují do budoucna: byt pronajímají teď, ale za 10–15 let ho chtějí využít pro děti nebo na důchod.
Kdo dnes investuje do nemovitosti a proč?
1. Bonitní domácnosti a podnikatelé
Mají vlastní úspory a hledají stabilní způsob, jak ochránit hodnotu peněz. Často pro ně není prioritou co nejvyšší výnos, ale jistota a dlouhodobý horizont.
2. Rodiče myslící na budoucnost
Koupí byt dnes, pronajímají ho, ale jejich hlavním cílem je pomoci dětem v budoucnu nebo si zajistit vlastní bydlení na stáří.
🏡 Přečtěte si také o tom, jak našetřit na vlastní bydlení pro vaše děti.
3. Investoři diverzifikující portfolio
Nehledají „zlatý důl“, ale stabilní součást investičního mixu vedle akcií, dluhopisů nebo zlata.
Jaký byt má dnes smysl kupovat?
Nejčastější investice do nemovitosti: malé byty v dobré lokalitě
- 1+kk nebo 2+kk, ideálně s balkonem, sklepem, a dostupností MHD.
- Nižší pořizovací cena = nižší riziko.
- Lepší poměr nákupní ceny a nájmu = vyšší výnos.
Větší byty (3+kk a víc) už často nedávají ekonomický smysl. Náklady jsou vyšší, výnosy nižší a zájemci o pronájem méně častí.
👉 Stále čekáte na vhodný investiční byt? Vyřiďte si zatím hypotéku bez nemovitosti, ať máte náskok před dalšími kupujícími.
Kde koupit investiční byt?
Praha, Brno – stabilita a jistota
- Nižší výnos (cca 3–4 % ročně), ale stabilní poptávka a nižší riziko problémových nájemníků.
- Skvělá volba pro první investici nebo dlouhodobé zajištění.
Krajská města – kompromis mezi výnosem a rizikem
- Například Plzeň, Olomouc, Hradec Králové.
- Vyšší výnos možný, ale záleží na lokalitě a typu nájemníků.
Levnější regiony – pozor na rizika
- Např. severní Morava nebo severní Čechy.
- Nízké pořizovací ceny, ale často nižší kvalita nájemníků a riziko neobsazenosti.
TIP: Rozumný kompromis může být menší byt ve středně velkém městě s univerzitou nebo silným zaměstnavatelem.
Hypotéka jako nástroj investice do nemovitosti – ale ne pro každého
Hypotéka může i dnes dávat smysl, pokud:
- máte vlastní kapitál na dofinancování,
- počítáte s tím, že nájem nepokryje celou splátku,
- jste připraveni na výkyvy – vyšší sazby, výpadek nájemníka, nečekané opravy.
Výhodou je finanční páka – investujete více peněz, než aktuálně máte. Navíc inflace časem „sníží“ reálnou hodnotu dluhu. Ale pozor: bez rezerv a správného propočtu může být hypotéka rizikem, ne výhodou.
Praktické rady pro výběr investičního bytu
- Lokalita rozhoduje – dostupnost, poptávka po nájmu, nízká kriminalita.
- Nízké provozní náklady – fond oprav, správa, energie.
- Daně a zákonné povinnosti – počítejte s daňovou povinností z pronájmu.
- Diverzifikace – nesázejte vše na jednu kartu, nemovitost by měla být součástí širšího investičního portfolia.
- Plánujte scénáře – optimistický, realistický i krizový vývoj.
Co investoři často přehlížejí?
1. Časová náročnost investice do nemovitosti
Investiční byt není „bezpracný příjem“. Je třeba řešit nájemníky, opravy, daně i komunikaci s úřady.
2. Výnos po odečtení všech nákladů
Nezapomeňte započítat i:
- pojištění,
- právní služby,
- období bez nájemníka,
- údržbu.
Hrubý nájem není to samé jako skutečný výnos.
👉 Potřebujete si spočítat, jak je to s hypotékou vs. nájmem? Využijte naši kalkulačku.
Investiční byt na hypotéku: proč dává dlouhodobě smysl
I když se dnes může zdát splátka hypotéky vysoká, investice financovaná úvěrem má při správném plánování své jasné výhody. Splátka hypotéky je totiž dlouhodobě stabilní – fixní úrokové sazby umožňují předvídatelné měsíční náklady. Oproti tomu nájemné má tendenci s inflací postupně růst.
V dlouhodobém horizontu proto splátka tvoří čím dál tím menší část vašich celkových nákladů, zatímco příjem z nájmu se zvyšuje. Běžně se stává, že přibližně po deseti letech začíná příjem z nájmu převyšovat výši splátky hypotéky. Tento efekt výrazně zlepšuje návratnost celé investice a zároveň vytváří prostor pro budování rezerv nebo financování dalších investic.
Pokud tedy plánujete investici na více než pár let a máte finanční rezervu pro počáteční období, může být investiční byt na hypotéku velmi chytrým tahem.
Otázky, které investoři řeší
1. Jak zjistím, jestli je lokalita vhodná k pronájmu?
Sledujte nabídku a poptávku na realitních portálech – jak rychle se byty pronajímají a za jakou cenu. Pomůže i osobní návštěva lokality – zjistíte, zda v okolí žijí studenti, mladí profesionálové nebo rodiny. Ideální je blízkost škol, MHD a občanské vybavenosti.
2. Mám byt koupit jako fyzická osoba, nebo na firmu?
Pro první investici bývá výhodnější koupě jako fyzická osoba – jednodušší administrativa i nižší náklady. U většího portfolia ale může být efektivnější podnikání formou s.r.o., např. kvůli daním nebo dědění. Doporučujeme konzultaci s daňovým poradcem.
3. Je lepší mít jeden dražší byt, nebo více levnějších?
Záleží na vaší strategii. Jeden byt znamená méně starostí, ale i vyšší riziko při neobsazenosti. Více menších bytů umožňuje diverzifikaci – výpadek příjmu z jednoho nemusí ohrozit celý rozpočet. Na druhou stranu přibývá správy a nákladů.
4. Jaká pojištění bych měl pro investiční byt zvážit?
Základem ochrany vaší investice je pojištění nemovitosti – tedy bytu nebo domu – a také pojištění odpovědnosti z vlastnictví nemovitosti. Díky pojištění nemovitosti máte kryté škody způsobené živly, požárem, povodní, ale i vytopením od sousedů. Pojištění odpovědnosti vás chrání před škodami, za které jako vlastník zodpovídáte – například když praskne hadička a vytopíte sousedy, vznikne požár od zkratu nebo ze střechy spadne taška a poškodí majetek nebo zdraví někoho jiného. Pokud nemovitost pronajímáte zařízenou, doporučujeme i pojištění domácnosti. U nezařízené nemovitosti si vystačíte s pojištěním stavby, které obvykle zahrnuje i pevné součásti jako kuchyňskou linku nebo vestavěné skříně.
5. Co mám dělat, když nájemník přestane platit?
Nejprve situaci řešte domluvou – zeptejte se na důvod a nabídněte řešení (např. splátkový kalendář). Pokud to nepomůže, pošlete písemnou výzvu k úhradě. Trvá-li neplacení delší dobu, je možné smlouvu vypovědět. Doporučujeme mít nájemní smlouvu dobře ošetřenou právně – a také mít pojištění právní ochrany.
Zvažujete investici do nemovitosti, ale nejste si jisti?
S našimi finančními specialisty proberete všechny možnosti – od výběru vhodného bytu až po financování a správu. Pomůžeme vám spočítat návratnost, upozorníme na možná rizika a navrhneme optimální řešení podle vašich cílů.
Neváhejte se na nás obrátit – jsme tu od toho, abychom vám pomohli investovat chytře a s jistotou.
