Na co si dát pozor u kupní smlouvy nemovitosti: odpovídá hypoteční specialistka Jana Vaisová

Kupní smlouva na nemovitost je klíčovým dokumentem při koupi bytu, domu nebo pozemku. Rozhoduje o tom, zda se stanete právoplatným vlastníkem bez komplikací. Na co si dát pozor, co ve smlouvě nesmí chybět a proč nestačí vzor z internetu? Vše důležité vysvětluje Jana Vaisová, specialistka na hypotéky ve FinGO.

Jano, jakou legislativou se kupní smlouva na nemovitost řídí?

Kupní smlouva na nemovitost, ať už jde o byt, rodinný dům nebo pozemek, se řídí především občanským zákoníkem č. 89/2012 Sb. Platí od roku 2014 a obsahuje pravidla pro všechny náležitosti smlouvy. Dále ji ovlivňuje například katastrální zákon č. 256/2013 Sb., který upravuje zápisy do katastru nemovitostí, a také zákon o hospodaření energií č. 406/2000 Sb., který stanovuje povinnost doložit energetický štítek (PENB).

Musí mít kupní smlouva nějakou speciální formu? Kolik kopií je potřeba?

Ano, kupní smlouva musí mít vždy písemnou formu – ústní dohoda v tomto případě neplatí. Doporučuji vyhotovit smlouvu v tolika originálech, kolik je účastníků. Každý kupující i prodávající musí mít svůj originál. Pokud kupující financuje nemovitost hypotékou, jeden výtisk včetně příloh potřebuje i banka. Katastru dodejte originál nebo úředně ověřenou kopii. Podpisy na této verzi musíte nechat úředně ověřit. Pokud smlouvu sepíše notář, jeden originál zůstává i u něj.

Je opravdu nutné mít ověřené podpisy na smlouvě?

Podpisy musí být ověřené minimálně na té verzi smlouvy, která jde na katastr. Ostatní výtisky mohou být bez ověření, pokud na tom některá ze stran netrvá. Pro banku obvykle stačí neověřené podpisy, nebo ověření provede pověřený zaměstnanec banky či realitní makléř. Pokud smlouvu sepíše notář, ověřuje podpisy automaticky.

Mnoho lidí si stáhne vzor kupní smlouvy z internetu. Proč to není dobrý nápad?

Vzory kupních smluv z internetu často neobsahují všechny náležitosti, které vyžaduje zákon. Může chybět například přesná definice věcných břemen, informace o případných exekucích, podmínky převodu nebo sankce za nesplnění smlouvy. Taková smlouva může být neplatná nebo ji katastr odmítne zapsat. Navíc nikdo neručí za její správnost. Doporučuji svěřit sepsání smlouvy notáři nebo advokátovi, který ručí za její obsah a dokáže předejít budoucím sporům.

Co všechno musí kupní smlouva obsahovat? Na co si dát pozor?

Každá kupní smlouva musí obsahovat přesnou identifikaci obou stran – jméno, datum narození, rodné číslo, adresu, případně IČO u právnické osoby. Ve smlouvě musíte detailně popsat předmět koupě podle údajů z katastru: katastrální území, číslo parcely, číslo nemovitosti. U bytu je potřeba uvést i číslo bytové jednotky a podíl na společných částech domu.

Smlouva musí obsahovat kupní cenu, způsob její úhrady a termín zaplacení. Pokud peníze skládáte do notářské úschovy nebo na vázaný účet, nezapomeňte to do smlouvy také uvést. Důležité je prohlášení, že na nemovitosti neváznou zástavy (kromě zástavního práva původní banky a novou hypotékou přejde zástavní právo na novou banku), není zatížena exekucí ani jiným omezením. Pokud existují věcná břemena, musíte je v kupní smlouvě výslovně uvést.

Je potřeba také přesně stanovit, kdy dojde k převodu vlastnického práva – například po provedení vkladu do katastru nemovitostí. Doporučuji také do smlouvy zahrnout sankce pro případ nesplnění povinností, například pokutu za prodlení.

🫰 Vyplatí se vám nájem nebo hypotéka?

Jak definovat předmět smlouvy – byt nebo dům?

Byt popište podle čísla jednotky, listu vlastnictví, katastrálního území, včetně podílu na společných částech domu. Uvádí se také příslušenství, jako je sklep, balkon, lodžie nebo garážové stání, a jejich rozměry. U rodinného domu uveďte číslo popisné, parcelní číslo, připojení na inženýrské sítě, případně věcná břemena, například právo chůze nebo jízdy po příjezdové cestě. Dům musí mít zajištěný přístup, jinak ho banka nemusí akceptovat jako zástavu.

Je dobré v kupní smlouvě uvést i vybavení?

Vestavěné vybavení není povinnou součástí kupní smlouvy, ale doporučuji ho uvést. Jinak může dojít ke sporu. Pokud obě strany souhlasí, lze vybavení vyčíslit a uvést jako součást kupní smlouvy, případně samostatným dodatkem. Sklep nebo garážové stání také uveďte v kupní smlouvě vždy, protože jsou samostatnými jednotkami zapsanými v katastru.

Co hrozí, když předmět koupě popíši špatně?

Pokud je nemovitost ve smlouvě chybně popsána, může katastr odmítnout vklad vlastnického práva. To znamená nové poplatky za podání, zpoždění převodu, nutnost dodatku ke smlouvě a zdržení čerpání hypotéky. Může se stát, že banka zastaví schvalování úvěru nebo že nebude možné vložit ani zástavní smlouvu. Chybné údaje mohou mít vliv i na pojištění, dotace, výši daně a dokonce ohrozit samotný prodej.

Jak ve smlouvě upravit kupní cenu a její úhradu?

Kupní cena musí být uvedena číselně i slovně. Musí být stanoven jasný termín úhrady – ke konkrétnímu datu nebo například do 15 dnů od doručení rozhodnutí o vkladu vlastnického práva. Pokud je platba rozložena na více částí, musí být uvedeny všechny termíny. Vždy musí být specifikováno číslo účtu, na který má být platba provedena. Pokud dochází k úhradě přes notářskou úschovu nebo vázaný účet, musí smlouva obsahovat i tyto informace.

🏡 Jak na novou hypotéku? Přečtěte si Průvodce krok za krokem.

Kdy kupní cenu prodávajícímu uhradit?

Nejbezpečnější je úhrada prostřednictvím notářské úschovy nebo vázaného účtu. Kupující peníze složí na neutrální účet a prodávající je získá, až když provede vklad vlastnického práva. Tím jsou chráněny obě strany – prodávající má jistotu platby a kupující, že nezaplatí za něco, co právně ještě není jeho.

Je nutné mít v kupní smlouvě časový harmonogram?

Ano, doporučuji vždy stanovit časový harmonogram, zvlášť pokud jde o splátky nebo složitější transakci. Harmonogram je důležitý i pro banku při schvalování hypotéky. Umožňuje také přesně nastavit případné sankce za prodlení.

Jak je to se smluvními pokutami?

Pokuty a sankce musí být přiměřené a vymahatelné. Lze například sjednat pokutu za prodlení s platbou ve výši 0,05 % z dlužné částky za každý den nebo pokutu za nedoložení potřebných dokumentů. Pokud vznikne prodlení vinou banky nebo třetí osoby, je vhodné uvést, že v takovém případě pokuta nevzniká.

Na co dalšího si dát pozor?

U manželů je potřeba souhlas druhého z manželů, pokud je nemovitost ve společném jmění. Pokud za někoho jedná zmocněnec, musí mít plnou moc s úředně ověřeným podpisem a jasně vymezeným oprávněním.

Důležitou součástí prodeje je také energetický štítek (PENB). Máte povinnost ho u smlouvy uvést. Navíc ovlivňuje i schvalování hypotéky – lepší energetická třída může znamenat výhodnější úvěr, horší třída může znamenat nižší odhad nemovitosti nebo požadavek banky na rekonstrukci.

🏘️ Jakou nemovitostí můžete ručit na hypotéku?

Kupní smlouvu nepodceňujte

SmlouvamMůže rozhodnout o tom, jestli budete bezproblémovým vlastníkem, nebo budete muset čelit zbytečně komplikacím. Proto doporučuji vždy konzultaci s odborníkem – advokátem, notářem nebo finančním poradcem. Ve FinGO vám rádi s celým procesem koupě nemovitosti a financování pomůžeme.