Investice do nemovitostí: jak začít a vybrat si správnou cestu

Autor článku: Jiří Fajt, seniorní investiční specialista ve společnosti FinGO.cz

Investice do nemovitostí znamená vložit kapitál do nemovitosti (byt, dům, pozemek) či do nemovitostních aktiv (fondy, REIT), abyste získali výnos z pronájmu nebo z růstu hodnoty. Každá varianta má své výhody i rizika, které si v tomto článku podrobně rozebíráme.

Ať už disponujete miliony, nebo jen několika tisíci korunami, vždy existuje vhodná varianta. Níže se dočtete jak investovat do nemovitostí.

Naposledy aktualizováno: 17. 10. 2025

Makroekonomický kontext a diverzifikace portfolia

Investice do nemovitostí mohou být silným nástrojem ochrany před inflací a výkyvy úrokových sazeb.
Zatímco ceny akcií nebo dluhopisů mohou v krátkodobém horizontu kolísat, nemovitosti si často udržují hodnotu a přinášejí pasivní příjem z pronájmu.
Proto se dobře hodí jako doplněk k jiným aktivům a pomáhají diverzifikovat investiční portfolio.
Správně zvolená nemovitostní investice může díky kombinaci pravidelného výnosu a růstu hodnoty stabilizovat vaše dlouhodobé výsledky.

Přímé vlastnictví: stabilní, ale náročné

Jednou z nejběžnějších forem investice do nemovitostí je přímé vlastnictví bytu nebo domu. Investor získává možnost pravidelného příjmu z nájmu, využití hypotéky jako finanční páky i dlouhodobého růstu hodnoty nemovitosti. Přímé vlastnictví navíc dává pocit jistoty hmotného majetku a možnost zhodnocení prostřednictvím rekonstrukce nebo rozvoje lokality.

Pokud investici financujete hypotékou, hodí se vám hypoteční kalkulačka.

Výhody:

• stabilní příjem z nájmu
• možnost využít hypotéku jako finanční páku
• dlouhodobý růst hodnoty nemovitosti
• plná kontrola nad majetkem
• možnost zvýšit hodnotu rekonstrukcí či rozvojem okolí

Odhad ceny nemovitosti můžete vyřešit i online.

Nevýhody:

• vysoká vstupní investice
• nízká likvidita (prodej může trvat měsíce)
• starosti s nájemníky a správou
• riziko neobsazenosti
• náklady na daně, pojištění a fond oprav

🏠 Vyplatí se vám investice do fyzické nemovitosti?

Realitní podílové fondy: dostupnější alternativa

Pokud nemáte miliony na nákup bytu či domu, mohou být zajímavou volbou realitní podílové fondy. Díky nim lze investovat už od několika stovek korun a podílet se tak na výnosech z desítek nemovitostí spravovaných profesionálním týmem.

Výhody:

• nízká vstupní investice (často od pár stovek korun)
• diverzifikace díky portfoliu více nemovitostí
• profesionální správa fondu
• vyšší likvidita než u fyzické nemovitosti (obvykle 1 měsíc) 

Nevýhody:

• závislost na kvalitě správy fondu
• výnosy kolísají podle trhu i obsazenosti nemovitostí
• investoři musí sledovat ukazatele (Yield, WAULT, LTV)
• riziko spojené se způsobem oceňování nemovitostí ve fondu
• v rizikovém scénáři může fond pozastavit obchodování až na 2 roky 

🚀 Jaké jsou nejlepší ETF fondy?

Pro první orientaci se hodí i náš přehled základů investování do fondů.

REITy: nemovitosti obchodované na burze

Pokud hledáte cestu, jak se zapojit do nemovitostních investic bez nutnosti vlastnit byt či dům, mohou být vhodným řešením REITy (Real Estate Investment Trusts). Jde o společnosti obchodované na burze, které investují do nemovitostí a vyplácejí podíl ze zisku svým akcionářům.

Výhody:

• vysoká likvidita díky obchodování na burze
• pravidelné dividendy (REITy vyplácejí většinu zisku investorům)
• možnost investovat i do zahraničních nemovitostí
• snadný přístup k nemovitostnímu trhu bez nutnosti přímého vlastnictví

Nevýhody:

• vyšší volatilita než u fyzických nemovitostí
• měnové riziko u zahraničních REITů
• zdanění dividend
• vysoká korelace s akciovými trhy → menší diverzifikace, než se může zdát

Fondy kvalifikovaných investorů: exkluzivní, ale rizikové

Pro zkušenější investory s vyšším kapitálem mohou být zajímavou možností fondy kvalifikovaných investorů (FKI). Tyto fondy se zaměřují na velké projekty, jako jsou logistické areály, hotely nebo obchodní centra, a nabízejí potenciálně vyšší výnos než běžné podílové fondy.

Výhody:

• možnost podílet se na exkluzivních realitních projektech
• potenciálně vyšší výnosy než retailové fondy
• atraktivní pro dlouhodobé nemovitostní investice

Nevýhody:

• vysoký vstupní kapitál (obvykle od 1 milionu korun)
• nízká likvidita (výstupy často jen jednou ročně)
• nižší míra investorské ochrany než retailové realitní fondy
• fondy mohou být výrazně zadlužené
• koncentrace rizika (často investice jen do omezeného počtu projektů)

Korporátní dluhopisy: lákavé výnosy, ale velká rizika

Na českém trhu se v posledních letech objevila řada korporátních dluhopisů napojených na developerské a nemovitostní projekty. Tyto emise lákají na atraktivní výnosy v rozmezí 7–10 % ročně, realita je však často rizikovější, než si investoři uvědomují.

Výhody:

• možnost podílet se na financování konkrétních realitních projektů
• lákavé výnosy vyšší než u státních dluhopisů
• relativně jednoduchá forma investice bez nutnosti vlastnit nemovitost

Nevýhody:

• mnoho emisí je nezajištěných → v případě krachu emitenta hrozí ztráta celého kapitálu
• dluhopisy nejsou pojištěné ani garantované
• výnosová prémie oproti státním dluhopisům bývá nízká a neodpovídá riziku
• nízká transparentnost některých emitentů

Realitní crowdfunding: i pro drobné investory

Pokud hledáte možnost, jak začít s investicemi do nemovitostí i s malým kapitálem, zajímavou volbou může být realitní crowdfunding. Funguje tak, že investoři se složí na konkrétní projekt, nejčastěji formou půjčky zajištěné nemovitostí.

Výhody:

• dostupný už od několika stovek korun
• možnost podílet se na konkrétních realitních projektech
• pravidelný úrok vyplácený během projektu
• diverzifikace portfolia i pro menší investory

Nevýhody:

• nízká likvidita (peníze jsou většinou vázané po celou dobu projektu)
• riziko prodlení nebo nesplacení ze strany developera 
• výnosy závisí na úspěchu konkrétního projektu
• nutnost pečlivě sledovat podmínky a zajištění

Na co si dát pozor u investice do nemovitostí

Investice do nemovitostí mohou být stabilním pilířem portfolia, ale rozhodně nejsou bez rizika.

Každý typ má svá specifika a úskalí. Doporučujeme rozhodovat se s chladnou hlavou, ne podle marketingových letáků nebo slibovaného výnosu. Klíčové jsou data, diverzifikace a dlouhodobá udržitelnost investice.

Varianta	Vstupní kapitál	Likvidita	Příjem	Co hlídat
Přímé vlastnictví	Vysoký	Nízká	Nájem	Neobsazenost, údržba
Realitní fondy	Nízký	Střední	Výplata podílu	Poplatky, oceňování
REIT	Nízký	Vysoká	Dividendy	Volatilita, měnové riziko
Crowdfunding	Nízký	Nízká	Úrok	Riziko projektu, zajištění

Zvažujete investice do nemovitostí?

Investice do nemovitostí mohou být cestou k dlouhodobému pasivnímu příjmu i ochraně úspor před inflací.
Ať už zvolíte přímé vlastnictví, nebo investici přes realitní fondy či crowdfunding, vždy je důležité rozumět rizikům, diverzifikovat a volit řešení odpovídající vašim cílům.

Přemýšlíte o investici do nemovitostí? Oslovte naše specialisty z FinGO a pomůžeme vám vybrat variantu, která nejlépe odpovídá vašim cílům i finančním možnostem.

Často kladené otázky o investicích do nemovitostí

❓Co je investice do nemovitostí?

Investice do nemovitostí znamená vložit peníze do bytu, domu, pozemku nebo nemovitostního fondu s cílem získat výnos z pronájmu či z růstu hodnoty majetku.

❓Jaké jsou hlavní možnosti investování do nemovitostí?

Můžete investovat přímo – koupí bytu nebo domu, nebo nepřímo – prostřednictvím realitních fondů, REIT společností, fondů kvalifikovaných investorů či realitního crowdfundingu.

❓Jaké jsou výhody přímého vlastnictví nemovitosti?

Stabilní příjem z nájmu, možnost využít hypotéku jako finanční páku a dlouhodobý růst hodnoty nemovitosti. Investor má plnou kontrolu nad majetkem.

❓Jaká rizika má přímé vlastnictví?

Vysoká vstupní investice, nižší likvidita, starosti s nájemníky, riziko neobsazenosti a náklady na údržbu, pojištění či daně.

❓Co jsou realitní podílové fondy a pro koho se hodí?

Realitní fondy umožňují investovat už od několika stovek korun a podílet se na výnosech z většího portfolia nemovitostí. Jsou vhodné pro investory, kteří nechtějí kupovat nemovitost přímo.

❓Co jsou REIT společnosti?

REIT (Real Estate Investment Trust) je burzovně obchodovaná společnost, která vlastní nemovitosti a vyplácí investorům dividendy. Nabízejí vyšší likviditu a přístup i k zahraničním trhům.

❓Co jsou fondy kvalifikovaných investorů (FKI)?

FKI jsou určeny zkušenějším investorům s kapitálem alespoň 1 milion Kč. Umožňují podílet se na velkých projektech, jako jsou hotely, logistické areály či obchodní centra.

❓Co je realitní crowdfunding?

Realitní crowdfunding umožňuje investovat menší částky do konkrétních projektů přes online platformy. Výhodou je dostupnost, rizikem nižší likvidita a závislost na úspěchu projektu.

❓Na co si dát pozor při investování do nemovitostí?

Sledujte likviditu, rizika spojená s trhem, výši poplatků a způsob, jakým je nemovitost oceňována. Důležitá je diverzifikace – neinvestujte vše do jedné nemovitosti či fondu.

---

Upozornění: Informace uvedené v tomto dokumentu slouží pouze pro informační účely a neměly by být považovány za investiční poradenství. Příklady a scénáře jsou hypotetické a slouží pouze k ilustrativním účelům.

Investování do fondů obchodovaných na burze zahrnuje rizika, včetně možné ztráty investovaného kapitálu. Hodnota investic se může měnit v závislosti na tržních podmínkách, ekonomických a dalších faktorech. Minulé výkony nejsou zárukou výkonů budoucích. Před učiněním jakýchkoli investičních rozhodnutí byste měli zvážit svou individuální finanční situaci, investiční cíle, toleranci rizika a poradit se s licencovaným finančním poradcem. Tento dokument nepředstavuje nabídku k prodeji nebo výzvu k nákupu jakýchkoli cenných papírů. Před učiněním investičního rozhodnutí si vždy přečtěte prospekty investičních nástrojů a další relevantní dokumentaci.